신혼희망타운 모기지 대출 주의사항, 이렇게 생각하면 망한다

 

고양 장항, 지축, 평택 고덕, 위례 등

12월 신혼희망타운 공고가 쏟아져 나왔습니다.

 

일부 단지, 혹은 일부 저층을 제외하고는 거의 분양가 3억 300만원 이상으로 신혼희망타운 전용 모기지대출이 필수인데요.

오늘은 신희타 전용 모기지대출의 의미와 장단점, 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

신희타 전용 모기지대출이란?

신혼희망타운을 분양받는 신혼부부들에게 1.3% 고정금리, 최대 70%, 최장 30년 대출을 해주는 대신

추후 시세차익을 기금과 공유하는 제도

분양가 3억 300만원 이상인 경우 의무 이용.

3억 300만원 이하인 경우 모기지 / 일반 주담대 중 선택 가능.

 

신희타 모기지대출 수익공유표

클릭시 확대 가능

표 보는 법 : 예를 들어 분양가 70% 대출, 자녀2명, 24년 이상 거주한 경우 수익의 10% 공유

신혼희망타운 모기지대출 장점

1) 1.3% 고정금리. 아무리 요즘 금리가 낮다고 해도 1.3%까지 받기는 어려움. 게다가 변동이 아닌 고정금리로, 이자만 따져봐도 일반 주담대보다 수천만원 이득일 수 있음

2) 최대 70% 대출. 조건을 거의 따지지 않고 분양가 70%까지 대출해줌. 요즘 대출 받기 어렵다는 것을 생각해보면 큰 장점

 

신혼희망타운 모기지대출 단점

1) 2자녀의 경우에는 대체로 계산이 서나, 1자녀라면 거주기간 등 잘 따져봐야 함. 무자녀 예정인 경우 고민 필요.

2) 신희타도 주변 공공분양보다 분양가 자체가 크게 저렴하진 않음. 비슷한 가격에 분양받고, 나중에 차익까지 내놓아야 하니 상대적으로 일반 공공분양보다 메리트가 떨어짐

3) 수익은 공유하지만, 만에 하나 집값이 떨어져도 손실은 공유하지 않는다는 점 & 만기 상환이 아닌 경우 입주자가 감정평가비용을 부담해야 하며, 수익공유시에 양도소득세, 취득세, 부동산중개료 등은 고려되지 않는다는 점 등 여러모로 기금보다 고객이 불리하다는 단점

 

신혼희망타운 모기지대출 주의사항

신희타 모기지대출에 대한 꼼수로 이런 저런 생각을 하시는 분들이 많은데요.

꼼수 생각을 잘못 하고 들어갔다간 큰일납니다.

 

1) 모기지대출 안 받기 불가

분양가 3억 300만원 이상인 경우 모기지대출이 "의무" 입니다.

본인 돈 + 부모님께 빌린 돈 등으로 분양가 전액을 낼 수 있다고 하더라도

무조건 최소 30%는 모기지대출을 받아야 합니다.

 

2) 모기지 -> 주담대 전환 불가

일단 모기지대출을 받고 입주했다가, 주담대로 전환 불가능합니다.

일반 주담대의 경우 중도상환을 하지 않고 은행/대출상품만 변경하여 대환(갈아타기)하는 것도 가능하나 (대출에 따라 상이)

신희타 모기지대출은 현금으로 모기지대출 전액 상환 + 현금으로 감정평가비용 지불 + 현금으로 수익공유금액 지불 후, 일반 주담대를 다시 일으키는 방식으로 해야 합니다. 즉 현금부자나 그만큼을 신용대출로 받을 수 있는 고소득자가 아닌 이상 중간에 다른 주담대로 갈아타기는 다소 어렵겠죠.

 

 

3) 수익공유시점은 대출 완납시에도 적용

모기지 수익공유의 경우 주택 매각시 뿐만 아니라 대출 완납시에도 수익공유가 적용됩니다.

 

예1 : 30년 대출을 받고, 평생 실거주 예정인 경우. 30년 후 대출 완납을 하면, 집을 팔지 않았고, 않을 것이지만, 대출 완납되었기 때문에 시세를 측정하여 수익공유비용 내야함. 수익공유 비용을 내기 위해 다시 대출을 해야 하는 경우 발생할수 있음

 

예2 : 모기지 대출을 갚는 중에 집을 전세로 주고, 전세로 옮길 계획일 경우. 통상 전세입자는 집에 융자가 있을 경우 전세보증금으로 대출상환을 요구함. 하지만 대출 상환을 하면 수익공유비용을 내야함. 하여 전세 주고 전세로 옮기기는 당시 시세와 보유 현금에 따라 다르겠으나 생각처럼 쉽지 않을 수 있음. 

 

4) 중도상환은 전액 상환만 가능

모기지대출 중도상환은 전액 상환만 가능합니다.

즉 중도상환 = 전액상환 = 수익공유

 

5) 모기지대출 대출기간은 20 or 30년 중 하나만 선택가능

간혹 이 수익공유표를 보고 "일단 24년 이상 대출기간을 선택한 후, 그 안에 팔면 무조건 24년 기준 수익공유가 되는 것 아니냐" 라고 착각하시는 분들이 있는데요.

이 표는 대출 전에 선택하는 표가 아닙니다.

모기지 대출기간은 20년 혹은 30년 둘 중 하나만 선택 가능하며

위의 표는 수익정산시점에 수익정산을 하기 위해 보는 표 입니다.

즉, 30년 대출을 받았지만, 15년 된 시점에서 주택 매각 또는 대출 완납을 하였다면 저 표에서 14년 이상을 보면 되는 것이고 (14년 이상 1년 지날때마다 2%씩 감소)

30년 대출을 받고 30년 만기 완납을 하였다면 저 표에서 24년 이상을 보면 되는 것입니다.

 

 

여러모로 신혼희망타운 모기지대출은 단점이 많습니다.

허나 신임 국토부장관이 토지임대부주택, 지분적립형주택 등 역시나 단점 많은 분양정책들을 밀고 있기 때문에

청약을 생각하시는 분들은 잘 따져보시고, 모기지에 대해 잘 숙지한 후 청약하시면 신희타도 좋은 선택이 될 것입니다.