[능동 신혼희망타운] 분양가 공개, 청약 전략 분석

 

 

능동 신혼희망타운 분양가가 공개되었습니다.

제가 이전 포스팅에서 3억 7백~ 정도를 예상했는데,

A타입 5층이상 기준 딱 3억 7백97만원이 나왔네요.

개인적으로 예상했던 정도의 분양가라서 납득 가능한 수준입니다.

대략적인 분양가 예상 방법은 제 이전 포스팅을 참고해 주시길 바랍니다.

sinhonja.tistory.com/7

 

이렇게 되면 청약에 전략적으로 접근을 해야 합니다.

 

신혼희망타운은 3억 300만원 이상인 경우 모기지 가입이 의무이기 때문입니다.

 

신혼희망타운 전용 모기지 상품은

1.3% 저리로 70%까지 대출을 해주는 대신, 수익공유를 해야 하는 대출상품입니다.

위 표를 보시면 아시겠지만, 대출기간이 길수록 (즉 거주를 오래 할수록) 또 자녀수가 많을수록, 대출을 적게 받을수록 수익공유 비율이 적어집니다.

 

대출을 적게 받으실분이나

20년 이상 오래 집을 소유할 생각이신 분,

2자녀 이상 계획이 있는 분들은 10~20%만 수익공유를 해도 되므로 괜찮을 수 있습니다.

시중 어느 은행을 가도 고정 1.3% 금리로 돈을 빌려주는 곳은 없거든요. 만약 오래 집을 소유할 분들이라면, 이 이자만 해도 몇천만원 이득은 됩니다.

 

예를 들어 3억을 1.3% 금리로 30년 빌리면 원리금균등상환시 총 대출이자가 약 6천 2백만원입니다.

하지만 2.5% 금리로 30년 빌리면 총 대출이자가 1억 2천만원이 나옵니다.

 

 

하지만 대출을 많이 받거나

적게 거주할 예정인 분 

특히 자녀계획이 없는 분들은 잘 따져보셔야 합니다.

무자녀이고 70% 대출을 받아도 24년 이상 살면 수익공유 20%이긴 하지만,

만약 무자녀에 70%대출, 9년 살고 집을 판다고 가정하면 50%라는 시세차익을 내야 합니다.

 

이 시세차익은 집을 팔 때 뿐만 아니라, 대출 상환이 끝났을 때도 내야 합니다.

즉 예를 들면 집값의 70%를 대출하고, 자녀 1명이고, 대출을 모두 상환했고, 앞으로 그냥 쭉 여기서 살 거라고 하더라도

감정가로 시세를 측정하여 차익을 수익공유 해야합니다.

 

물론, 집값이 별로 안 오를 것 같다는 생각이라면 굳이 모기지를 받지 않을 이유가 없습니다.

집값이 떨어져서 시세차익이 없거나, 적게 오른다고 하면 오히려 모기지 대출로 아낀 이자만큼 이득이니까요.

하지만 이 집이 그 이상 오를 것이라고 생각한다면 전략을 잘 짜셔야 합니다.

(이 부분은 각자 부동산 시장에 대한 견해로 판단하시길 바랍니다)

 

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신혼희망타운 모기지 기준인 3억 300만원은 옵션과 확장비를 포함하지 않은 순수 분양가 기준입니다.

그렇기에 모든 타입 1~3층 당첨이 된다면 모기지 의무가 아닙니다.

모기지를 피해가고 싶은 분들 중 다자녀인 분들은 일단 청약할 때 "저층 우선"을 선택하는 방법이 있습니다.

저층 우선에 체크하면 웬만하면 1층으로 우선 배정을 해줍니다.

대신 저층은 저층 나름의 단점이 있다는 점(일반적으로 매매시 고층 선호)은 숙지하셔야 합니다.

 

 

4층 이상의 경우 마이너스옵션을 선택하면 모기지를 피해갈 수 있습니다.

마이너스옵션을 선택하면, 정말 아무것도 시공되지 않은 골조 상태로 집이 완성됩니다.

거의 현관문이랑 시멘트만 있다고 보시면 됩니다.

싱크대, 욕실, 에어컨 배관 등등 전부 다 공사해야 합니다.

인테리어 업체를 직접 선정하여 인테리어 공사를 진행해야 하는데, 인테리어를 해 보신 분들은 아시겠지만 돈 주고 업체에 맡긴다고 하더라도 신경써야 할 부분, 머리 아픈 부분이 한두가지가 아닙니다. 직접 찾아봐야 할 부분도 많고요. 어느정도 감각도 필요합니다. 

또 마이너스옵션을 선택할 경우 하자 관련해서 분쟁이 생기는 경우도 많고요 (원래 집에 있는 하자인데 인테리어 공사과정에서 생긴 것으로 보는 경우) 

마이너스옵션 하면 2천만원을 깎아주는데, 좀 예쁘게 하려면 돈도 4~5천은 들기에 오히려 기본 분양가보다 더 들 수 있습니다.

그래서 원래 마옵은 업자 아니면 선택하지 말라는 말도 있죠... 하지만 모기지대출을 무조건 피해가야만 하는 상황 (딩크 등) 이라면 고려해볼 수 있는 옵션입니다. 

자녀가 있는 분들은 마이너스 옵션 해서 드는 정신적 노동력 + 알아보고 찾아보는 데 들이는 시간 + 하자 보수 분쟁시 발생하는 정신적 고통 + 인테리어 비용 + 모기지 실행 시 아낄 수 있는 이자 등을 계산한다면 오히려 마이너스 옵션 안 하는 게 나을 수도 있습니다.

 

이런 단점들을 꼼꼼히 따져보시고, 모기지 선택시 발생하는 단점과 비교하셔서 전략적으로 타입을 선택하시길 바랍니다.