능동 신혼희망타운 분양가 예상해보기 ft. 봉담, 동탄 A104

9월 중 예정된 능동 B1 신혼희망타운은

동탄 및 화성시에 거주하는 많은 분들이 기다리고 있는 분양 소식입니다. 저도 마찬가지고요.

 

위치는 서동탄역 근처, 능동 서동탄역파크자이 옆 부지입니다.

 

부지 면적이 작아, 당해 100%로 나올 것으로 예상합니다. (화성시 거주 1년이상 100%, 1년미만 혹은 경기도 타 시 거주자 청약불가)

 

가장 궁금한 것이 능동 신혼희망타운 분양가입니다.

특히 신혼희망타운의 경우 분양가 3억 300만원을 초과하면 모기지 대출에 의무가입을 하게 되므로 (시세차익 공유 필수)

3억 300이 넘느냐 넘지 않느냐에 많은 분들이 관심을 가지고 계실 것 같습니다.

 

2018년부터 신희타에 관심을 가지고 쭉 분양공고를 확인해온 한사람으로서

같은 화성시에 공고가 난 봉담, 동탄 a104를 바탕으로 예상해보겠습니다.

 

<예상에 앞서>

1) 신혼희망타운 홈페이지에서 신혼희망타운 설명을 보면 "분양가상한제를 적용하여 시세보다 저렴하게 공급한다"고 되어있습니다. 즉, 주변 시세보다 싸다는 거지 주변 분양가보다 싸다는 말이 아닙니다. 주변 신축 아파트 최근 실거래가 기준으로 계산했습니다.

2) 보통 평당가는 평수가 작을수록 비싸고, 클수록 쌉니다. 하지만 계산 편의성을 위해 이를 고려하지 않고 단순 계산하였습니다.

 

 

 

 

먼저 동탄 A104입니다.

동탄2신도시 신주거 문화타운에 위치하고 있으며, 신주거 문화타운 내 첫 분양이었기에 근처 시세를 참고하기가 조금 애매합니다.

입지적으로 비슷하다고 평가받았던 반도 10차를 기준으로 하겠습니다.

A104 공고가 난 2019년 12월 중, 반도 10차 실거래가가 가장 비싼 게 3억1850만원이었습니다. 59m2 기준이고요.

평당가를 계산해보면

82x0.3025=24.8

3억 1850 / 24.8 = 평당가 1284 만원입니다.

 

79x0.3025=23.9

2억 7000 / 23.9 = 1129 만원입니다.

 

실거래 최고가 대비 약 87%네요.

2019년 12월 당시 a104는 매우 비싸다는 평가를 받았었습니다. 2억 7천+ 확장비+ 옵션에 조금만 더 보태면 평수도 더 큰 반도 10차를 살 수 있었으니까요. 다만 이후 전국적으로 가격이 많이 올라 a104 가격이 지금 보면 저렴해 보입니다...

 

 

다음은 봉담 a2입니다.

봉담2지구 내 A2근처에 있는 e편한세상 마지막 실거래가를 기준으로 하겠습니다. 51m2 기준 2억 9800만원입니다.

 

70x 0.3025=21.175

2억 9800 / 21.175 = 1407 만원입니다.

 

봉담 a2

77x 0.3025 = 23.29

2억 5천 / 23.29 = 1074 만원입니다.

 

실거래 최고가 대비 약 76%입니다.

봉담a2와 동탄 a104 분양가가 큰 차이가 나지 않는 이유는 그사이 전국 집값이 엄청나게 상승했기 때문입니다. 봉담도 시세가 많이 올라 a2가 비싸보이지만 필자가 보기에 완전히 터무니없는 가격은 아니라는 생각이 듭니다. 작년, 재작년 분양가와 비교하기에는 전국 모든 아파트의 가격이 오를대로 올랐고 (그래서 분양가는 오늘이 가장 싸다는 말이 있지요...) 분양가로 비교대상이 되는 봉담 중흥아파트 역시 분양가상한제 적용을 받아 저렴하게 공급한 아파트이기 때문입니다. 물론 마음으론 더 싸게 나왔으면, 아쉬운 심정은 이해합니다.

 

 

이를 바탕으로 능동 B1 신혼희망타운 가격을 예상해 보겠습니다.

비교대상은 바로 옆 부지에 위치하면서 신축인, 능동 서동탄역파크자이입니다. 여기는 소형 평수는 없고 중대형만 있네요. 전용 77m2 기준 5억 1천만원에 거래되었습니다.

101x0.3025=30.55

5억 1천 / 30.55 = 평당가 1669 만원입니다.

 

이 가격에서 80% 적용 시

평당 1335만원에 나올 수 있네요.

55m2=23평 이라고 한다면 3억 7백만원 이라는 값이 나옵니다.

 

a104처럼 90%에 육박하는 가격으로 나온다면 3억 3천 이상도 가능합니다.

 

사실 능동 가격의 주요 쟁점이 모기지 대출이라고 할 때,

현재까지 보기에 능동 신혼희망타운은 모기지 대출 기준인 3억 300만원 이상으로 나올 것이 거의 확실하다고 봅니다.

물론 모기지 기준을 넘더라도 능동 신혼희망타운의 입지는 충분히 좋다고 봅니다.

동탄 1신도시의 인프라를 누릴 수 있으며, 근처에서 귀한 신축이고 지하철역까지 있죠.

다만 딩크부부 또는 짧게 거주하실 분들은 시세차익 공유가 약간 부담이 될 수 있겠습니다.

 

9월 공고 예정이라고는 하나, 9월 말에 추석이 있는 탓에

정확한 공고는 아마 추석이 지난 10월 초 쯤 뜨지 않을까 싶은데요,

관심 있는 분들은 공고일 전에 신혼희망타운 입주자격 등을 확인하시어 조건을 맞춰 놓으시길 바랍니다.