무주택자 서민 실수요자 LTV 완화 검토, 무엇이 달라질까

 

얼마 전 언론에서는 오는 3월 발표할 '가계부채 관리방안'에서 금융위가 무주택자 LTV 완화를 검토하고 있다는 내용을 보도했는데요.

만약 무주택자 LTV가 완화된다면 어떻게 바뀔까요?

 

먼저 LTV가 뭔지 정리를 해보겠습니다.

LTV란 담보인정비율이라는 말인데요. 쉽게 생각하면 주택 가격에 대한 대출 비율이라고 이해하시면 됩니다.

 

현재 부부 합산 소득 8000만원 이하 (생애최초주택 구입 9000만원 이하) 무주택자는 '서민 실수요자' 라 하여, 투기과열지역 6억원 이하 주택, 조정지역 5억원 이하 주택 구입 시 LTV를 10% 더 주는 혜택을 시행하고 있습니다.

현재 투기과열지구의 LTV가 40%이기 때문에 50%까지,

조정지역은 50%인 것을 60% 까지 혜택을 주는 것인데요.

현재 시행되고 있는 서민 실수요자 LTV 관련 구체적인 내용은 위 표를 보시면 됩니다. 20년 7.10 대책으로 변경된 내용입니다.

 

3월 금융위의 LTV 완화가 시행된다면

투기과열지구는 LTV 60%까지,

조정대상지역은 70%까지 완화됩니다.

또한, 주택 가격 역시 기존 6억에서 9억 이하까지 혜택을 받을 수 있도록 검토중이라고 합니다.

단, 소득의 경우 기존 부부합산 연봉 8천만원, 생애최초 9천만원 이하를 유지할 것으로 보인다고 합니다 (참고로 당연히 세전 기준입니다.)

 

이렇게 변경되는 배경에는 일단 주택 가격의 급등이 있는데요.

2017년에는 서울 아파트 중위가격이 6억원대로, 6억원 이하 주택이라면 웬만한 집을 골라 살수 있었습니다.

하지만 현재는 서울 아파트 중위가격이 9억원까지 상승한 상태입니다. 이것도 2020년 1월 기준이라 현재는 더 올랐을 것으로 보이네요. 6억원 이하 집을 사려면, 선택지가 별로 없습니다.

그래서일까요. 지난해 상반기 규제지역에서 실행된 전체 주담대 중 무주택 서민 실수요자 LTV 혜택을 받은 것은 4.15%에 불과했다고 합니다.

이런 상황에서 무주택자 LTV 혜택이 유명무실하며, 대출규제 정책이 무주택 실수요자의 내집마련까지 막고 있다는 불만이 터져나오자 기준 가격과 LTV를 완화하는 것으로 보이네요.

 

그동안 대출규제로 인한 부작용역시 많이 나타났습니다.

주택담보대출을 줄이자, 대출을 내서 집을 구매하려던 사람들은 서울 밖으로 눈을 돌려 가격도 좀 더 싸고 대출도 잘 나오는 경기도 주택을 매수하게 되었는데요. 그런 경기도조차 시시각각 투기지역, 조정지역으로 묶이고 대출이 제한되자, '투기지역 되기 전에, 조정지역 되기 전에 사야 한다'는 심리까지 부추기게 되었고 이는 서울을 넘어 경기도, 전국으로 집값상승이 번지는 수많은 요인 중 하나가 되었습니다.

또한 주택담보대출이 나오지 않자 신용대출, 마통까지 이용하는 층이 늘면서 재정 건전성이 낮아졌다는 지적이 있었습니다. 이에 고소득자 신용대출까지 막는 등의 규제를 했지만, 규제만으로는 사태가 수습되지 않자 집을 살 사람에게는 숨통을 틔워준다는 의미로 LTV 확대를 검토하게 되었을 것입니다.

 

잇따른 부동산 정책 실패와 국토부장관 교체로 최근 국토부는 정책 방향을 조금 수정하려는 모습입니다. '공급 부족하지 않다' '다주택자는 집 팔아라' 는 메세지를 주던 이전과 달리 '공급하겠다' '무주택자 집 사라' 라는 메세지를 보내는 모습인데요.

문제는 그간 수 회에 걸친 부동산 정책 실패로 이미 신뢰가 많이 무너졌다는 점입니다. LTV를 이제와서 확대한다 한들, 이미 주택 가격은 높아질대로 높아졌기에 기준 연봉으로 구매가 가능하느냐라는 회의적 반응도 있습니다. 어쨌든 공급확대, LTV 확대로 방향성을 수정한 것은 긍정적으로 보지만, 구체적 내용이 어떨지, 시장에서 어떤 반응을 일으키게 될지는 지켜봐야겠습니다.